Bienes y Raíces para DC, Maryland y el Norte de Virginia

Ofertas y Contratos

El comprador hace una oferta mediante la firma y presentación de una oferta de compra por escrito. Esta pasará a ser el contrato de compraventa una vez ratificada por la firma de todas las partes. Después de que el comprador y el vendedor firmen este contrato, quedarán sujetos a las condiciones del mismo.

La presentación de un contrato comienza cuando el agente de bienes raices vendedor registra la oferta en la propia oficina del agente de bienes raices y notifica la misma al agente de bienes raices que la puso en venta. El agente de bienes raices de inmediato hará una cita de presentación con el vendedor, y en algunas localidades, también con el agente de bienes raices vendedor. (Por lo general, el comprador no asiste a la presentación.)

El agente de bienes raices vendedor o el agente de bienes raices que puso la casa en venta presenta las condiciones de la oferta. El agente de bienes raices vendedor actúa como asesor del vendedor de la casa. Durante la presentación se determinará si el comprador está calificado financieramente para hacer la compra. (Si el vendedor o el comprador se encontraran fuera de la ciudad, el contrato se presenta por teléfono y se confirma posteriormente por facsimil o correo electronico.)

Contenido de la Presentación
La presentación de la oferta incluye una serie de condiciones y cuestiones específicas. Una vez firmado el contrato, sus condiciones obligatorias regirán la transacción. La descripción de la oferta incluirá, aunque sin limitarse a ello, lo siguiente:

  1. La fecha, los nombres y direcciones del comprador y del vendedor, y la descripción legal de la propiedad.
  2. El monto del deposito, el cual mantendrá el agente de bienes raices en una cuenta de depósito, a menos que se indique otra cosa.
  3. El precio de venta.
  4. El monto del pago inicial y la manera en que se financiará el resto del precio de venta. La oferta deberá indicar la tasa de interés máxima que el comprador está dispuesto a pagar, y su derecho a cancelar sin que se le cobre una multa en caso de que no obtener tal financiamiento.
  5. Las fechas de cierre y ocupación propuestas, y una estipulación de alquiler diario por ocupación con posterioridad al cierre, en caso de que el vendedor no pueda mudarse antes y pase a ser inquilino temporero del comprador.
  6. Las condiciones contingentes a que está sujeto el contrato, si se estipulan. Por ejemplo, revisión satisfactoria por un abogado, la inspección estructural, la tasación, o la venta de la casa actual del comprador.
  7. Otras estipulaciones importantes que pueden incluirse: una lista de los artículos que serán traspasados con la venta, la estipulación de que el título deberá estar asegurado, y quién debe sufragar los diferentes costos de cierre.

La hoja neta preliminar del comprador
En conjunto, se reduce la oferta a dólares y centavos en una hoja neta preliminar, de forma similar al procedimiento seguido durante la cita para la puesta en venta. Se calculan los resultados, basándose en los cuales el agente de bienes raices puede considerar el precio ofrecido. Se estimará el resultado final a base de lo que se obtendrá por el precio ofrecido.

La decisión del dueño
De ser posible, debe tomarse una decisión en el momento de la presentación. El vendedor tiene tres posibles opciones:

  1. Aceptar la oferta tal como está escrita.
  2. Hacer una contraoferta en relación con los aspectos que no son aceptables. Las contraofertas se escriben al margen del contrato o en un apéndice, y son inicialadas por el vendedor. Una oferta de compra con contraofertas no constituye un contrato ratificado hasta tanto el comprador de la casa no acepte e inicie dichas contraofertas. Los compradores podrán retirar la oferta, o bien aceptar o proponer modificaciones a las contraofertas.
  3. Rechazar la oferta, cuando es totalmente inaceptable. (El rechazo rotundo, sin contraoferta, debe ser el último recurso.)

El contrato existe cuando todos sus términos, incluidos los cambios, son ratificados con las iniciales de todos los principales. El contrato entrará en vigor, y sera exigible una vez que se satisfagan las condiciones contingentes estipuladas.

Ofertas múltiples
Todas las ofertas registradas deben ser presentadas al vendedor. Serán presentadas en el orden en que se registren. El vendedor deberá atender a la totalidad de cada oferta y hacer preguntas al respecto. No se tomara acción alguna hasta que todas las ofertas sean presentadas y escuchadas. Si se acepta más de una oferta o se hacen contraofertas con respecto a más de una oferta; deberá establecerse un orden de precedencia, tal como primaria, primera en reserva y segunda en reserva. Hay que tener cuidado de no vender la casa dos veces.

Preguntas y respuestas
¿Conviene rechazar las primeras ofertas?
En toda transacción, es normal que el vendedor se pregunte si pudo haber vendido a un mejor precio, y que el comprador se pregunte si pudo haber pagado un precio menor. Cuando su casa es puesta en venta a un precio razonable, los primeros que la vean podrían hacer una oferta de compra. Eso no significa que usted le haya puesto un precio demasiado bajo. Lo que quiere decir es que los compradores calificados y sus agente de bienes raiceses han estado buscando-y esperando que se pusiera en venta la casa adecuada a un precio adecuado. El agente de bienes raices que haya puesto su casa en venta lo asesorará con respecto a las ofertas.

¿Requiere alguna medida especial la venta de un condominio o propiedad que tenga una asociación de propietarios (Homeowner's Association, HOA)?
La oferta de compra de un condominio o propiedad que tenga una asociación de propietarios debe contener, en conformidad con la ley, la estipulación de que el vendedor deberá proveer al comprador cierta información y documentación. Indague acerca de los procedimientos para la reventa de condominios y propiedades con asociaciones de propietarios en su area.

¿Ofrecen los compradores alguna vez un precio superior al de venta?
Rara vez, pero sí ofrecen por encima del precio cuando consideran que ello hará que su oferta sea más aceptable que otras. Para protección de todas las partes, lo más conveniente es incluir una declaración separada y firmada por los compradores, indicando que estan conscientes del precio de venta y las razones por las cuales ofrecen más.

¿Qué se hace cuando la propiedad no se vende?
Primero, deberá examinarse cuidadosamente con el agente de bienes raices que la puso en venta, por qué la casa no se ha vendido. Por lo general, el precio y las condiciones de la propiedad son la causa. Estudie y analice las propiedades que se hayan vendido en su zona y a qué precios. Una vez haya hecho los cambios necesarios, vuelva a poner su casa en venta. Otra opción consiste en retirarla del mercado y alquilarla hasta que mejoren las condiciones del mismo. Tambien podría ofrecerla simultáneamente para su venta o alquiler.

¿Cuándo se quitará el rótulo puesto al frente de la casa?
El rótulo de venta siempre se coloca por mutuo acuerdo entre el agente de bienes raices que la pone en venta y el vendedor. La ley en Maryland, Virginia y el Distrito de Columbia, permite que el rótulo permanezca frente a la propiedad luego de que se haya ratificado un contrato. Sin embargo, el "Se vende" debe cambiarse a "bajo contrato" después de que el contrato sea aceptado. Por otro lado, existen ordenanzas locales que reglamentan los rotulos. Pregúntele a su agente de bienes raices por ellas.

¿Si un comprador pierde su depósito, a quién le corresponde el dinero?
Si el comprador no llegara a concretar la venta, perderá el derecho a recobrar el dinero depositado como deposito, sólo después de que todas las partes hayan firmado un documento de relevo. En ese caso, dicho depósito será dividido en partes iguales entre el vendedor y los agentes de bienes raiceses, siempre que no exceda el monto de sus comisiones, o bien de acuerdo a lo estipulado en el contrato de compraventa.

Para comprar, vaya al siguiente, Entre Contrato y Cierre le revisará los documentos posterior a la firma del contrato.

Para vender, vaya al siguiente, Papelería y Contratos lo guiará durante la preparación de la papelería después del contrato.