Bienes y Raíces para DC, Maryland y el Norte de Virginia

La demanda define el Precio

Después de hablar con el agente de bienes raices que pondrá su casa en venta acerca de las condiciones del mercado, de las casas comparables que se han vendido o se encuentran en venta en el vecindario, y del financiamiento existente, usted fijará el precio de venta o precio nominal de la casa.

El valor de mercado se define comúnmente así: "El precio que pagaría un comprador dispuesto a comprar, que sea aceptable para un vendedor". Los compradores del área metropolitana son sofisticados. Ya han estado buscando y, cuando vean su casa, compararán sus características y el financiamiento.

Como regla general se dice que "una casa cuyo precio está un 5% por encima del precio de mercado no genera ofertas". Los compradores que pueden pagar ese precio pueden comprar otra casa major en su lugar, y los que no pueden pagarlo sencillamente no vendrán a verla. Por eso decimos que "una casa con un buen precio está casi vendida".

El precio justo de mercado se determinará comparando la propiedad con otras similares que se hayan vendido recientemente y, en algunos casos, con propiedades similares que esten en venta. La experiencia adquirida en esta industria ha demostrado que este método de "análisis del mercado" es más exacto que los métodos basados en el "costo de reemplazo" o el de los "ingresos potenciales provenientes del alquiler".

Hoja neta preliminar
Basándose en dicho precio de venta, yo, su agente de bienes raices, prepararé y discutiré con usted una hoja de trabajo en la que se calcula el efectivo neto que se obtendrá de la venta. En este ejercicio sencillamente se restan del precio de venta los cargos previstos que correrán por cuenta del vendedor, quien se queda con una copia de dicha hoja. (En el capítulo relativo al cierre se presenta una lista pormenorizada de los costos típicos de venta, por ser ese el momento en que se efectúa el pago de los mismos.)

Estrategia de financiamiento
Una venta no puede finalizarse sin financiamiento. Es por eso que generalmente redunda en beneficio del vendedor interesar al mayor número de compradores, aceptando con ese fin, la variedad más amplia de planes de financiamiento. El agente de bienes raices encargado de poner la casa en venta le explicará las diferencias básicas que existen entre los préstamos de la VA (Veterans Administration), la FHA (Federal Housing Administration) y el financiamiento convencional, así como los puntos de descuento.

Qué es un punto
Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo hipotecario que obtiene el comprador. Por ejemplo, si el préstamo es de $500,000, un punto equivaldrá a $5,000. Los prestamistas cobran puntos para aumentar el rendimiento de sus préstamos. En todos los préstamos, el comprador y el vendedor de una casa pueden compartir de mutuo acuerdo estos costos.

Carpeta de descripción de la propiedad
A fin de que el agente de bienes raices que pondrá la casa en venta pueda preparar una carpeta con la información relativa a la propiedad, el vendedor deberá proporcionarle varios documentos e información específica relacionada con la ubicación y la jurisdicción. (Esta descripción de la propiedad se deja generalmente en la casa para conveniencia de los posibles agente de bienes raiceses vendedores.) Como la lista es larga, usted comprenderá por qué lo más indicado es reunir la documentación antes de la cita para poner la casa en venta. Estos documentos pueden incluir los siguientes:

  1. Notificación de liquidación de préstamo (Pay-Off Notice): Es una carta firmada por el vendedor y que será enviada al prestamista por el agente de bienes raices que pondrá la casa en venta para notificarle la intención de liquidar el saldo de la hipoteca, a fin de reducir al mínimo los recargos impuestos al comprador en concepto del pago anticipado de intereses. (El vendedor debe suministrar al agente de bienes raices la dirección del prestamista; el saldo del préstamo; si éste es asumible o no; el número de años que faltan para pagar la hipoteca actual; los pagos de capital, intereses, impuestos y seguro [P.I.T.I.], y la tasa de interés, si fuera posible.)
  2. Inspección de pozos de agua o fosas sépticas: Si la propiedad está servida por un pozo de agua o fosa séptica, se requieren inspecciones vigentes efectuadas por las autoridades sanitarias locales mientras la casa esté ocupada. Generalmente el agente de bienes raices hará los arreglos necesarios para la inspección una vez ratificado el contrato.
  3. Tasación del prestamista: Los prestamistas requieren de ordinario que se haga una tasación para comprobar que la propiedad constituye una garantía colateral adecuada para un préstamo. La tasación puede encargarse antes de la aceptación de una oferta de compra (siendo pagada por el vendedor), pero en la mayoría de los casos se efectúa después de dicha aceptación (siendo pagada por el comprador). Esto es usualmente requerida por el prestamista.
  4. Impuestos/servidumbres de pasos de acceso: El agente de bienes raices le preguntará al vendedor de la casa si existen impuestos o pasos de acceso sobre la propiedad que deban ser pagados o incluidos en el contrato de compra y traspasados con el terreno cuando sea vendido.
  5. Impuestos sobre la propiedad/cuotas de condominio: El vendedor suministra los comprobantes de los pagos de impuestos sobre la propiedad o de las cuotas de condominio que el comprador deba reembolsarle proporcionalmente durante el cierre.
  6. Inspecciones: EL VA/FHA y la mayoría de prestamistas de nuevas hipotecas requieren un certificado de inspección de comegenes que demuestre que la casa no estas infectada. Si el vendedor no tiene en su poder un certificado por parte de una compañia que se dedica a prevención vigente, el agente de bienes raices hará los arreglos para efectuar una inspección que correrá por cuenta del vendedor.
  7. A veces se pedirá una inspección de la casa y pruebas de gases toxicos, como 'Radon'. El vendedor de la casa deberá proporcionar también toda la información relativa a la condición física de la propiedad, tal como la presencia de madera tratada, contra el fuego.
  8. Utilidades: El vendedor deberá proveer comprobantes de las cuentas por servicios públicos correspondientes a los últimos doce meses, incluyendo las de gas, electricidad, alcantarillado, agua y basura, cuando corresponda. La mayoría de los compradores desearán saber el historial de los costos de los servicios públicos.
  9. Documentos útiles: De ser posible, el comprador deberá proporcionar al agente de bienes raices la escritura de propiedad, el relevo de la ubicación de la casa, los reglamentos del condominio o documentación de la asociación de propietarios, el plano a escala de la subdivisión, el plano de los pisos de la casa, estudio de título, la descripción legal de la propiedad (subdivisión, sección y lote), las garantías de los principales sistemas de la casa, si todavía tienen validez, y una copia de la póliza de seguro del propietario para su confirmación en el contrato de compra.

¿Qué propiedad personal se traspasa?

Como preparativo previo a una oferta de compra, el vendedor deberá estar listo para entregar al agente de bienes raices una lista específica de la propiedad personal que está incluida en el inmueble a ser vendido. Entre los artículos que se traspasan pueden figurar: las cortinas, las barras para cortinas, el combustible para calefacción restante, leña, la lavadora y secadora de ropa, el refrigerador, la estufa, el horno de microondas, el triturador de basura, los productos químicos para la piscina, los toldos, las ventanas y puertas de hoja doble, las puertas y ventanas de tela metálica, las persianas venecianas, las contraventanas, las unidades portátiles de aire acondicionado, etc. El vendedor deberá marcar o remover los artículos que no vayan a ser traspasados.

El contrato de venta de su casa

Cuando el vendedor está listo para poner la casa en el mercado, se deberá completar un contrato de puesta en ventas. Se indicará el período específico de su vigencia (listing period) y sera firmado por el vendedor, y todas las partes envueltas en el título. Por este medio usted ha contratado los servicios de un agente de bienes raices que pondrá a la venta.

Preguntas y respuestas

¿Qué es una "lockbox"?

Es una caja de metal universal que se cuelga en la puerta del frente y sirve para guardar la llave de la casa. Sólo puede abrirse con una llave especial que tienen los agentes de venta autorizados. Provee mayor acceso a la casa. Permite que todos los compradores quienes trabajan con un agente de bienes raices puedan entrar a la casa cuando el propietario este ausente.

¿Existen requisitos particulares para la venta de propiedades en ciertas áreas geográficas?

Sí. Estos requisitos varían según el condado. Se deberá investigar los impuestos especiales u otros requisitos aplicables en la zona en usted reside.

Vaya al siguiente, Preparando su propiedad lo guiara con los pasos para preparar su propiedad para la venta.